چرا افراد مسن نمی توانند وام های جدید دریافت کنند؟

در اواخر سال 2019، قرارداد مولی استوارت در کالج محلی که در آن کار می کرد به پایان رسید. او گفت: «به طور معمول، من فقط یک شغل جدید پیدا می کردم، اما پس از آن کووید اتفاق افتاد. بنابراین او مدتی بیکاری را جمع کرد، سپس بازنشسته شد.

در سال 2021، با امید به اینکه بتواند کمی به خود فرصت مالی بدهد، سعی کرد خانه مزرعه سه خوابه ای را که 18 سال قبل در یک هکتار زمین در شهرستان ساکرامنتو، کالیفرنیا خریداری کرده بود، بازسازی کند.

خانم استوارت، 60 ساله، یک وکیل گفت: “من یک ریسک بسیار خوب هستم.” او سابقه کاری 30 ساله و رتبه اعتباری بالای 800 داشت. باقیمانده وام مسکن او 102000 دلار بود، اما او تخمین زد که ارزش خانه حدود 500000 دلار است. او قبلاً رهن خانه دیگری در ساکرامنتو را پرداخت کرده بود که آن را اجاره کرده بود.

اما شرکت وام مسکن او درخواست او را رد کرد. او گفت: “من واجد شرایط یک بازپرداخت مالی نبودم زیرا درآمد کافی نداشتم.” “به شدت ناامید کننده بود.”

اما غیر معمول نیست. افراد مسن تر از هر گروه سنی دیگری رتبه اعتباری بالاتری دارند، اما مطالعات اخیر نشان داده است که احتمال رد شدن آنها برای اکثر انواع وام مسکن بسیار بیشتر است. این امر موانعی را برای آمریکایی‌های مسن‌تر ایجاد می‌کند که امیدوارند خانه‌های خود را بازسازی یا بازسازی کنند، یا سرمایه خانه را به‌عنوان حائلی در برابر هزینه‌های پزشکی، بیوه شدن یا سایر بحران‌ها استخراج کنند.

بسیاری از ثروت افراد مسن در املاک و مستغلات گره خورده است. بر اساس داده‌های فدرال، در میان صاحبان خانه‌های 65 تا 74 ساله، حقوق صاحبان خانه حدود 47 درصد از ارزش خالص آنها را در سال 2019 تشکیل می‌داد. در میان افراد بالای 75 سال، 55 درصد بود. در میان مالکان سیاه پوست بالای 62 سال، تقریباً سه چهارم از دارایی خالص آنها را تشکیل می داد.

لری تراوینسکی، مدیر امور مالی و اشتغال در موسسه سیاست عمومی AARP در واشنگتن، خاطرنشان کرد: اما خانه یک دارایی مالی نیست. تنها زمانی به دارایی مالی تبدیل می شود که شما وام بگیرید یا آن را بفروشید.

گرفتن آن وام ممکن است سخت تر از انتظار مالکان باشد.

در فوریه، نتی آمورنسیریپانیچ، اقتصاددان در بانک فدرال رزرو فیلادلفیا، تحلیلی از بیش از 9 میلیون درخواست وام مسکن جمع آوری شده از طریق قانون افشای وام مسکن خانه از سال 2018 تا 2020 منتشر کرد. او دریافت که نرخ رد به طور پیوسته با افزایش سن افزایش می یابد، به ویژه با افزایش سن. برای متقاضیان بالای 70 سال

او با تمرکز بر برنامه های تامین مالی مجدد، نرخ رد 17.5 درصد را برای تمام سنین گزارش کرد. اما برای افراد 60 ساله، این رقم به 19 درصد و در میان افراد 70 ساله و بالاتر بیش از 20 درصد بود – تفاوت های آماری معنی داری.

علاوه بر این، متقاضیان مسن‌تر در هنگام گرفتن وام‌های جدید یا وام‌های خرید جدید، نرخ‌های بهره کمی بالاتر می‌پرداختند.

آلیسیا مونل، مدیر مرکز تحقیقات بازنشستگی در کالج بوستون، که کار دکتر آمورنسیریپانیچ را بازنشر کرد، گفت که روش مطالعه برای امتیازات اعتباری و انواع دارایی و همچنین عوامل اقتصادی و جمعیتی کنترل می شود. او به افراد پاشنه‌دار و کمتر پاشنه‌دار نگاه می‌کند. سن هنوز یک عامل است.»

اگرچه قانون فرصت‌های اعتباری برابر فدرال مدت‌هاست که تبعیض بر اساس سن (و همچنین نژاد، رنگ، مذهب، منشاء ملی، جنسیت و وضعیت تأهل) را ممنوع کرده است، اما وام‌دهندگان اجازه دارند سن را در صورتی که مربوط به اعتبار می‌دانند، در نظر بگیرند.

برای مثال، دکتر آمورنسیریپانیچ تشخیص داد که وام دهندگان بیش از نیمی از رد متقاضیان مسن‌تر را به «وثیقه ناکافی» نسبت می‌دهند. او حدس زد که وام دهندگان آن خانه ها را آنقدر که متقاضیان فکر می کردند ارزش نداشتند، احتمالاً به این دلیل که مالکان مسن تر خانه های قدیمی تر را اشغال می کنند و ممکن است تعمیر و نگهداری را به تعویق بیاندازند.

وام دهندگان همچنین نگران خطرات مرگ و میر وام گیرندگان مسن تر هستند. دکتر مونل توضیح داد: در طول یک وام 30 ساله، “کسی که در حال مرگ است برای وام دهنده واقعا ناراحت کننده است و ممکن است گران تمام شود.” اگر وام مسکن زودتر پرداخت شود، یک بانک یا شرکت وام مسکن پس از آن پول را مجدداً و احتمالاً با نرخ های بهره پایین تر وام می دهد. اگر ملک پس از فوت به توقیف منع شود، بانک با پیگرد قانونی مواجه خواهد شد.

و مانند مورد خانم استوارت، وام دهندگان به کاهش درآمد پس از بازنشستگی اهمیت می دهند. ترزا گیلاردوچی، اقتصاددان کار در مدرسه جدید تحقیقات اجتماعی در شهر نیویورک، می‌گوید: «افرادی که شاغل هستند نسبت به افرادی که این کار را نمی‌کنند در معرض خطر کمتری قرار دارند. پس از بازنشستگی گرفتن وام مسکن سخت تر است.

این امر به ویژه درست است زیرا سالمندان امروزی نسبت به نسل‌های قبلی بیشتر مستعد بدهی هستند و بیشتر از آن. این بر نسبت بدهی به درآمد (DTI) آنها تأثیر می گذارد، معیاری که وام دهندگان به شدت به آن توجه می کنند.

لینا ژو، اقتصاددان پژوهشی در مؤسسه اوربان در واشنگتن، که تحقیقاتش نرخ بالاتر رد در سنین بالاتر را نیز ثبت کرده است، گفت: “DTI بالا یک دلیل کلیدی انکار است.”

مطالعه‌ای که او در سال 2021 منتشر کرد، نرخ انکار وام مسکن را برای افراد بالای 75 سال 18.7 درصد، برای افراد 65 تا 74 سال 15.4 درصد و برای افراد زیر 65 سال 12 درصد نشان داد.

با این حال، دکتر ژو و همکارانش گزارش دادند که احتمال انکار بستگی به نوع وام دارد. خطوط اعتباری سهام خانه، که تا زمانی که مالک خانه از اعتبار استفاده نکند، شروع به دریافت سود یا بازپرداخت نمی‌کند، در همه گروه‌های سنی به طور مشابه نرخ رد بالایی داشت.

در مقابل، بازپرداخت‌های نقدی که به صورت یکجا ارائه می‌کنند – محصولی محبوب در دوره اخیر افزایش قیمت مسکن و نرخ‌های بهره فوق‌العاده پایین – برای بیش از 21 درصد از متقاضیان بالای 75 سال در سال 2020، در مقایسه با تنها 14.6 درصد، محروم شدند. وام گیرندگان زیر 65 سال

و برای وام مسکن تبدیل سهام خانه – نوعی وام مسکن معکوس که توسط اداره مسکن فدرال تضمین می شود – وام گیرندگان جوان در واقع نرخ رد بالاتری داشتند.

دکتر ژو گفت که نرخ های بهره بسیار پایین در سال های اخیر وام گرفتن را برای همه آسان کرده است و این اختلافات سنی را پنهان می کند. او گفت، اما از آنجایی که نرخ ها به شدت افزایش یافته است، “بهره برداری از سهام خانه شما چالش برانگیزتر خواهد بود.”

تغییرات سیاست می تواند این موانع مربوط به سن را کاهش دهد. دکتر ژو گفت، به جای اینکه وام دهندگان برای ارزیابی اعتبار به شدت به درآمد و بدهی تکیه کنند، “مهم است که به منابع جایگزین ثروت نگاه کنیم تا تصویر جامع تری از پیشینه مالی افراد داشته باشیم.”

دکتر ژو گفت که تغییر این ارزیابی‌ها مستلزم “یک تلاش جمعی” است که شامل وام دهندگان تجاری، Fannie Mae و Freddie Mac تحت حمایت فدرال و آژانس‌های فدرال مانند FHA و وزارت مسکن و شهرسازی می‌شود.

این رویکرد به خانم استوارت کمک می کرد که دارایی قابل توجهی داشت اما پس از بازنشستگی درآمد کمی داشت. پس از اینکه شرکت وام مسکن او را برای تامین مالی مجدد رد کرد، او از پس انداز خود برای پرداخت شش ماه از وام مسکن خود استفاده کرد – حداکثر مدت زمانی که وام دهنده او اجازه می دهد. این امر فشار پرداخت‌های ماهانه را کاهش داد و او ممکن است دوباره این کار را انجام دهد.

اما در مقایسه با تامین مالی مجدد، که می توانست پرداخت های ماهانه او را برای 30 سال آینده کاهش دهد، بدون اینکه پس انداز او تمام شود، این یک راه حل موقت است. او درباره تجربه خود گفت: “خوب خواهد شد.” “اما غیر منطقی بود.”