وقتی نوبت به مسکن می‌رسد، سوزان آپل و کیت اروین فکر می‌کردند که ماهرانه برای زندگی بعدی برنامه‌ریزی کرده‌اند. آنها 24 سال پیش یک خانه چهار خوابه در دو هکتار در لبنان، NH خریداری کردند و خانم آپل، 71 ساله، گفت: «ما مطمئن شدیم که وام مسکن را قبل از بازنشستگی پرداخت کرده ایم.
به این ترتیب، سرمایه‌ای که ساخته‌اند – که تخمین می‌زنند خانه‌شان اکنون حدود 700000 دلار ارزش دارد – به آنها این امکان را می‌دهد که بفروشند و در صورت نیاز به بخش‌های کوچک‌تر و قابل مدیریت‌تر کوچک‌تر شوند.
آن زمان فرا رسیده است. خانم آپل، استاد حقوق بازنشسته، در بالا رفتن از پله ها مشکل دارد. آقای ایروین، 71 ساله، که قبلا یک مدیر حساب برای یک تجارت محلی بود، از کار در حیاط و بیل زدن برف خسته شده است و پیدا کردن کارگران برای انجام این کارها به جای آن دشوار شده است.
خانم آپل گفت: “ما نوشته های روی دیوار را می بینیم.” آنها شروع به خرید برای “یک آپارتمان دو خوابه زیبا با یک لانه کوچک، همه در یک طبقه” کرده اند.
اما آنها نمی توانند یکی را پیدا کنند. توسعه دهندگان محلی خانه های شهری چهار سطحی را با پله های بیشتری ایجاد می کنند. معدود خانه های یک طبقه مناسب موجود، فوراً خراب می شوند. ساکنان شهرهایی که از کووید فرار کردند به افزایش قیمت مسکن کمک کردند: خانم آپل گزارش داد که یک واحد که این زوج اخیراً دیدند 950000 دلار هزینه داشت و به کار نیاز داشت. حتی “جعبه های کفش کوچک” نیز به قیمت 600000 دلار فروخته می شود.
خانم آپل گفت: «ما بسیار سپاسگزار بودیم که در این مکان دوست‌داشتنی زندگی می‌کردیم و پول خانه‌مان را پرداخت کردیم. هرگز به ذهنمان خطور نکرد که این توانایی را به ما نمی دهد که از آن خارج شویم.»
حدود 80 درصد از سالمندان در خانه های خود زندگی می کنند. اما اقتصاددانان گزارش می دهند که این تصور سنتی که خانه ای با وام مسکن پرداخت شده می تواند به عنوان یک دستگاه خودپرداز برای کمک به تامین مالی زندگی بازنشستگان عمل کند، در حال تغییر است. مالکیت خانه دیگر برای برخی از سالمندان یک مزیت غیرقابل قبول نیست.
“آیا آنها در جای خود پیر شده اند یا در جای خود گیر کرده اند؟” لینا ژو، اقتصاددان پژوهشی در مؤسسه ی اوربان پرسید. آیا ما نیاز به بازنگری در این به اصطلاح رویای آمریکایی داریم؟ برای نسل‌های قبلی کار می‌کرد، اما آیا امروز هم کار می‌کند؟»
نسبت افراد مسن دارای بدهی وام مسکن برای چندین دهه در حال افزایش بوده است. بر اساس گزارش مرکز مشترک مطالعات مسکن هاروارد، از سال 1989 تا 2022، سهم مالکان خانه های 65 تا 79 ساله با وام مسکن از 24 به 41 درصد افزایش یافته است. مبلغ بدهی آنها نیز از 21000 دلار به 110000 دلار افزایش یافت که بر اساس تورم تعدیل شد.
به عنوان مثال، دیوید توروف، 73 ساله، دامپزشک در Placerville، کالیفرنیا، هنوز 180000 دلار وام مسکن در خانه دو خوابه خود دارد. او آن را برای برداشت پول نقد، راهی برای ادامه فعالیت خود پس از رکود اقتصادی سال 2008، بازپرداخت کرد. او گفت: «خوشحالم که این کار را انجام دادم، اما قطعاً این یک ریسک بود.» حتی در میان صاحبان خانه های 80 ساله، 31 درصد وام مسکن دارند.
مانده وام مسکن بزرگ‌تر و نرخ‌های بهره بالاتر – همراه با مالیات بر دارایی، بیمه و سایر هزینه‌ها – به 43 درصد از صاحبان خانه‌های مسن‌تر کمک کرده است که وام‌های مسکن را به‌عنوان «هزینه‌های سنگین» تعریف می‌کنند که به عنوان هزینه 30 درصد یا بیشتر از درآمدشان برای مسکن و هزینه‌های مرتبط تعریف می‌شود.
البته، میانگین ارزش ویژه خانه نیز افزایش یافته است و تنها طی سه سال 80000 دلار افزایش یافته و به 250000 دلار در سال 2022 رسیده است. به همین دلیل است که مرکز تحقیقات بازنشستگی در کالج بوستون اخیراً تخمین خود را از نسبت خانوارهای آمریکایی در معرض خطر ناتوانی کاهش داده است. استاندارد زندگی خود را پس از بازنشستگی حفظ کنند.
شاخص ریسک بازنشستگی این مرکز از 47 درصد در سال 2019 به 39 درصد در سال 2022 کاهش یافت که رقمی نگران کننده است اما کمترین میزان از زمان شروع ردیابی این مرکز در 20 سال پیش بوده است.
این مرکز محاسبات خود را بر این اساس استوار است که مالکان خانه‌های مسن‌تر، مانند بارت ویندرم و دبورا فینک در سال 2020، از حقوق صاحبان خانه خود با وام‌های مسکن معکوس بهره می‌برند. آنها از طریق اداره مسکن فدرال، خانه شهری خود در بولدر، کولو، وام مسکن معکوس دریافت کردند. تا 382000 دلار
آقای ویندروم، 71 ساله، نویسنده و سخنران، گفت: “دلیل این بود که از صندوق های بازنشستگی تا زمانی که ممکن است محافظت کنیم.”
خط اعتباری به آنها اجازه می داد وام مسکن موجود خود را بپردازند، هزینه جراحی آب مروارید و دندانپزشکی پیچیده (که تحت پوشش مدیکر نیستند)، یک خودروی 22 ساله را جایگزین کنند و لوله کشی خود را ارتقا دهند، همه اینها در حالی که پس انداز دوران بازنشستگی خود را دست نخورده نگه می دارند.
آقای ویندروم گفت: «وقتی ما این مکان را می فروشیم، پیش بینی می کنم یک سوم ارزش آن، به تعداد دور، برای پرداخت وام مسکن معکوس صرف شود. از آنجایی که قوانین فدرال در سال 2015 تعهدات دولتی و حمایت از مصرف کننده را تشدید کرد، “ما در استفاده از این برنامه احساس راحتی و اطمینان داشتیم.”
دکتر ژو موافقت کرد و وام مسکن معکوس فدرال را “روشی بسیار موثر برای بهره برداری از سهام خانه” خواند.
اما گرفتن وام مسکن معکوس یا استخراج سهام خانه، کاری است که تعداد کمی از صاحبان خانه های قدیمی انجام می دهند.
جنیفر مولینسکی، که پژوهش‌های مربوط به مسکن و سالمندی را در مرکز هاروارد هدایت می‌کند، به «ایده دوگانه مالکیت خانه» اشاره می‌کند که در آن انباشت ثروت مسکن نشان‌دهنده «تخم مرغ لانه، بالشتکی برای زندگی بعدی» است.
او افزود: “اما در عین حال، هیچ کس نمی خواهد آن را لمس کند.” آنها می خواهند آن را به فرزندان خود بسپارند. آنها می خواهند آن را برای شرایط اضطراری ذخیره کنند.”
علاوه بر این، دسترسی به سهام خانه همیشه ساده یا ممکن نیست. با وام‌های مسکن معکوس بیمه شده فدرال – به طور رسمی وام‌های مسکن تبدیل سهام خانه یا HECM – هزینه‌های اولیه بالاست (برای آقای ویندرم و خانم فینک از 17000 دلار فراتر می‌رود) و کارهای اداری نیز قابل توجه است. در سال 2022، تنها 64500 متقاضی مسن تر از طریق برنامه فدرال وام مسکن معکوس دریافت کردند.
راه‌های دیگر دسترسی به سهام خانگی نیز دشوارتر شده است زیرا نرخ‌های بهره بسیار پایین به سطوح معمولی‌تر بازگشته‌اند. بازپرداخت نقدی توسط صاحبان خانه های بالای 65 سال از 941000 وام در سال 2021 به 600,000 در سال 2022 کاهش یافت. دکتر مولینسکی گفت: «دریافت آن به آسانی یا مقرون به صرفه نیست.
وام گیرندگان مسن‌تر بیشتر از وام‌های جوان‌تر از تامین مالی مجدد وام‌ها خودداری می‌کنند، تا حدی به این دلیل که وام‌دهندگان درآمد و همچنین دارایی‌ها را در نظر می‌گیرند، و درآمد معمولاً با بازنشستگی کارگران کاهش می‌یابد. خطوط اعتباری سهام خانه یا HELOC نیز بیشتر به افراد مسن رد می‌شوند و با نرخ‌های بهره بالاتر جذابیت کمتری دارند. و هزینه های تعمیر و نگهداری با گذشت زمان افزایش می یابد زیرا خانه ها به همراه صاحبانشان پیر می شوند.
علاوه بر این، همانطور که خانم آپل و آقای ایروین کشف کردند، کمبود خانه‌های مناسب و مقرون به صرفه برای سالمندان، کوچک‌سازی را حتی برای کسانی که دارای ثروت مسکن قابل توجهی هستند، چالش برانگیز می‌کند. دکتر مولینسکی گفت: «وقتی می‌خواهید ادامه دهید، می‌توانید در آن قفل شوید.
آنتونی وب، یکی از همکاران ارشد در مدرسه جدید تحقیقات اجتماعی گفت: صاحبان خانه‌های مسن‌تر سیاه‌پوست و اسپانیایی‌تبار در موقعیت‌های خطرناکی قرار دارند، زیرا بسیاری از ثروت آنها در خانه‌هایشان گره خورده است.
او گفت: «داشتن وام مسکن در سمت بدهی ترازنامه، اگر با وجوه موجود در سمت دارایی مطابقت داشته باشد، اشکالی ندارد،» مانند پس انداز بازنشستگی، سرمایه گذاری و مستمری.
اما صاحبان خانه های اقلیت دارایی های نقدی بسیار کمتری نسبت به صاحبان خانه های سفیدپوست دارند، تا حدی به دلیل درآمد کمتر مادام العمر. دکتر وب گفت: «این داستانی از گسترش نابرابری است. او گفت که بسیاری از صاحبان خانه های سیاه پوست و اسپانیایی “این دارایی را دارند”، اما “حفظ آن دشوار خواهد بود.”
سیاستگذاران می‌توانند با بهبود و ساده‌سازی برنامه فدرال HECM، گسترش معیارهای تامین مالی مجدد و وام‌های HELOC، و تشویق توسعه مسکن بیشتر، از جمله خانه‌ها و آپارتمان‌های مناسب برای خریداران و مستاجران مسن‌تر، گزینه‌های سالمندان را افزایش دهند.
کارشناسان موافقند که مالکیت خانه، یک مولد ثروت قوی، هنوز به طور کلی منطقی است. حتی با وجود وام مسکن، مالکان خانه‌های مسن‌تر نسبت به اجاره‌نشینان در برابر افزایش هزینه‌های مسکن محافظت بیشتری دارند و احتمال کمتری دارد که تحت فشار قرار بگیرند. حقوق صاحبان خانه نیز می تواند به تامین مالی مراقبت های طولانی مدت کمک کند.
اما خانم آپل و آقای اروین، همچنان که به جستجوی خود ادامه می دهند، احساس ناامیدی می کنند. آنها نمی خواهند جامعه ای را که ده ها سال در آن زندگی کرده اند ترک کنند، اما آماده اند خانه خود را رها کنند.
خانم آپل گفت: “این یک خانه خانوادگی فوق العاده خواهد بود.” “اما ما نمی توانیم آن را آزاد کنیم، زیرا به کجا می رویم؟”